Dijital Gayrimenkul Değerleme

Dijital gayrimenkul değerleme; bir gayrimenkulün dijital ortamda sunulan elde ki mevcut bilgi, belge ve verileri üzerinden teknolojik programlar, sistemler ve araçlar kullanılarak yapılan değer analizi neticesinde gayrimenkul piyasasında makul bir süre içerisinde el değiştirebileceği tahmini piyasa değerinin belirlenmesidir. Dijital gayrimenkul değerleme sürecinde bilgiler, belgeler, veriler ve bunun yanı sıra talepte bulunan ilgili kişinin gayrimenkule ilişkin beyanları esas alınmak suretiyle teknoloji eşliğinde geleneksel değerleme yöntemlerinden faydalanılarak değerleme uzmanı tarafından teknik analizlerin yapılması neticesinde gayrimenkulün piyasa değeri belirlenmektedir. Dijital gayrimenkul değerleme de kullanılan değerleme yöntemleri emsal karşılaştırma, maliyet analizi ve gelir yöntemleridir. İlgili değerleme yöntemleri teknoloji ve veri analizleri ile desteklenmektedir. Dijital gayrimenkul değerleme; hız, doğruluk ve maliyet gibi avantajlar sunarak gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Şirketimiz tarafından Türkiye genelinde daire, dükkân, arsa, tarla, işyeri, bina, depo, fabrika, plaza, iş hanı, otel, hastane v.b. olmak üzere tüm gayrimenkul türleri için dijital gayrimenkul değerleme hizmeti verilmektedir.

Dijital gayrimenkul değerleme süreci; veri analizi, gayrimenkul analizi, tapu analizi, imar durumu analizi, konum analizi, bölgesel analiz, online ilan platform incelemeleri ve değer analizi olmak üzere 8 aşamadan oluşmaktadır. Konu gayrimenkule ilişkin olarak dijital ortamda detaylı şekilde 8 aşamadan oluşan teknik analizler yapılmaktadır. Dijital gayrimenkul değerlemede temel amaç, taşınmazın mevcut durumu dikkate alınarak öngörüler doğrultusunda oluşan tahmini piyasa değerinin bilgi edinme amacıyla hızlı bir şekilde ortaya konulmasıdır. Dijital gayrimenkul değerleme, ilgilisinin beyanı esas alınmak suretiyle gayrimenkulün mevcut durum değerine ilişkin yapılmış bir teknik değer analizi olup, yasal durum değerine ilişkin herhangi bir yaklaşım, çıkarım ve fikri sonuç üretmemektedir. Dijital gayrimenkul değerleme hizmeti sonucunda konu gayrimenkulün piyasa değerine ilişkin olarak sözlü bir uzman görüşü ve kanaati oluşmakta olup belirlenmiş olan piyasa değeri talep sahibi ile paylaşılmaktadır. Şirketimiz tarafından dijital gayrimenkul değerleme hizmetine ilişkin olarak, yazılı bir değerleme raporu sunulmamaktadır.

Dijital gayrimenkul değerleme hizmeti dışında konu gayrimenkulün yasal ve mevcut durumunun birlikte ele alınarak analiz ve tespitlerinin yapılması ve bunun sonucunda bir değerleme raporu talep edilmesi durumunda ise ilgili gayrimenkul için kapsamlı bir gayrimenkul değerleme & ekspertiz yapılmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Bu durumda klasik değerleme yöntemleri kullanılarak konu gayrimenkulün bizzat değerleme uzmanı tarafından fiziksel olarak yerinde görülmesi ve bağlı bulunduğu tapu müdürlüğü ve ilgili belediyede yasal durum incelemelerinin yapılması neticesinde şirketimizce yazılı olarak raporlama yapılmakta ve konu gayrimenkul için piyasa değerini gösterir bir gayrimenkul değerleme raporu (gayrimenkul ekspertiz raporu) hazırlanmaktadır. 

Dijital Gayrimenkul Değerlemede Yapılan 8 Aşamalı Analiz

1. Veri Analizi

Konu gayrimenkule ait olmak üzere taşınmazın ilgilisi tarafından tarafımıza sunulmuş olan bilgi, belge ve veriler dikkatlice ve titizlikle incelenmektedir. Taşınmaza ait tapu belgesi, yapı ruhsat belgesi, iskân belgesi, imar durum belgesi, çap belgesi, imar affına istinaden alınmış olan yapı kayıt belgesi v.b. evrak ve belgeler dijital ortamda taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır. 

Tapu belgesinin elde bulunmadığı durumlarda ise taşınmaza ait il, ilçe, mahalle/köy, pafta, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi tapu bilgilerinin iletilmesi taşınmazın incelenmesinde ve tespitinde veri bilgisi açısından yardımcı olmaktadır. 

2. Gayrimenkul Analizi

Konu gayrimenkulün fiziki olarak yerinde incelemesi yapılmamakta olup değerleme çalışmasında gayrimenkulün tapuda yazılı olan arsa yüzölçüm alanı, arsa payı ve ayrıca ilgilisi tarafından yapıya ilişkin beyan edilen mevcut yapı alanı, bina yaşı, kullanım amacı, fiziksel özellikleri ve cephe durumu esas alınmaktadır. İlgilisi tarafından mümkün olabildiğince tarafımıza sunulan gayrimenkulün iç ve dış cephe resimleri ve/veya videoları dikkatlice incelenmekte olup gayrimenkule ait görseller konu taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesinde etkin ve önemli bir rol alabilmektedir. 

3. Tapu Analizi

Konu gayrimenkulün tapu kaydı bakımından ana taşınmaz vasfı yönünden arsa, tarla, cins tashihli veya hisseli olması durumu bağımsız bölüm niteliği yönünden ise kat irtifaklı, kat mülkiyetli veya hisseli olması durumu incelenmektedir. Bunların yanı sıra toplam arsa alanı ve buna bağlı olarak arsa payının hesaplanması gibi tapu analiz ve tespitleri yapılmaktadır. 

Dijital gayrimenkul değerlemede gayrimenkulün tapu kayıtları (ipotek, haciz, şerh, mahkeme kararı, dava v.b.) incelemesi ve web tapu sisteminde yer alan mimari proje incelemesi yapılmamakta olup değerlemede taşınmazın tapu kayıtları üzerinde gayrimenkulün piyasa değerini etkileyebilecek olumsuz herhangi bir kayıt ve unsurun bulunmadığı ve ayrıca taşınmazın mimari projesine uygun inşaa edildiği varsayılmaktadır. Diğer bir ifadeyle ilgili taşınmazın yasal durum bakımından mimari proje ve ruhsata göre herhangi bir aykırılığı bulunmadığı ve tapu kayıtlarının sorunsuz ve temiz olduğu kabul edilmektedir. Dijital gayrimenkul değerleme çalışmasında taşınmazın ilgilisinin beyanına esas mevcut durum bilgileri dikkate alınmaktadır.

4. İmar Durumu Analizi

Konu gayrimenkulün tarla veya arsa vasfı yönünden hangi sınıfta yer aldığının tespiti yapılarak imarlı grupta ise ilgili belediyenin imar müdürlüğünden imar durumunun plan ölçeği, plan fonksiyonu, yapılaşma şartları, imar uygulamaları ve terk alanları yönünden durumu irdelenerek toplam arsa alanı ve buna bağlı olarak arsa payının hesaplanması gibi tespitler neticesinde ilgili gayrimenkulün arsa/arsa payı değeri imarsız grupta ise arazi değeri belirlenmektedir. 

Dijital gayrimenkul değerlemede gayrimenkulün imar arşiv dosyası (yapı durdurma zabtı, encümen kararı, yıkım kararı, para cezası kararı v.b.) incelenmemekte olup değerlemede gayrimenkulün piyasa değerini etkileyebilecek herhangi bir olumsuz zabıt, encümen kararı ve unsurun bulunmadığı varsayılmaktadır. Diğer bir ifadeyle ilgili taşınmazın imar kanunu bakımından sorunsuz olduğu ve ayrıca mimari projesine ve yapı ruhsatına uygun inşaa edildiği kabul edilmektedir.

5. Konum Analizi

Gayrimenkulün tapu belgesi veya tapu bilgileri üzerinden il, ilçe, mahalle/köy, pafta, ada ve parsel bilgileri temin edilerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) parsel sorgulama sisteminde ilgili parselin konum tespiti yapılmaktadır.

Dijital gayrimenkul değerlemede web tapu üzerinden gayrimenkule ait mimari proje incelemesi yapılmadığından bağımsız bölüm nitelikli taşınmazlar (mesken, ofis, dükkan v.b.) için kattaki konum ve bulunduğu cephe tespiti yapılamamaktadır. Bağımsız bölüm nitelikli taşınmazların bina içinde konumu ve bunun yanı sıra cephe ve manzara değerlendirmelerinde taşınmazın ilgilisinin vermiş olduğu beyanlar esas alınmaktadır. 

6. Bölgesel Analiz

Gayrimenkulün değerini etkileyen konum faktörleri, ulaşım olanakları, çevredeki hizmetler ve şerefiye değerine etki eden olumlu ve olumsuz unsurlar dijital haritalama araçlarıyla analiz edilmektedir.

7. Online İlan Platform İncelemeleri

Gayrimenkullerin pazarlanması ve kiralanması için oluşturulmuş çeşitli web siteleri ve uygulamalar dijital ortamda taranarak ve incelenerek konu gayrimenkul ile benzer özelliklere sahip emsal taşınmazların satış ve kira fiyatlamaları detaylı şekilde araştırılmaktadır. Bunun yanı sıra bölge emlak ofislerinden reel satış ve kiralama fiyatları hakkında görüşler alınmaktadır. Araştırmalar ve görüşler doğrultusunda nihai değerlendirmeler yapılmaktadır. 

8. Değer Analizi

Gayrimenkul piyasasına dair dijital ortamda satış fiyatları, kiralama bedelleri, piyasa trendleri gibi geniş veri setleri analiz edilerek, yapıların inşaat maliyetleri değerlendirilerek, tüm analiz aşamaları neticesinde günümüz ekonomik koşulları göz önünde bulundurularak taşınmazlar için değer analizi yapılmakta ve bilgi edinme amacıyla piyasa değeri belirlenmektedir. Kullanılan teknolojiler ve elde ki büyük veri setleri taşınmazların değerinin belirlenmesinde doğru tahminler oluşmasını desteklemektedir. Dijital değerleme hizmeti, elde ki veriler bulgular tespitler ve analizler neticesinde taşınmazların piyasa değerinin tahmini olarak belirlenebilmesi için bilgi edinme amacıyla sunulan bir değer yaklaşımıdır. Taşınmazların piyasa değerlerinin belirlenmesinde daha kesin sonuçların elde edilmesi talebi bulunması durumunda konu gayrimenkuller için klasik gayrimenkul değerleme hizmetlerimizden faydalanılarak detaylı ve kapsamlı bir gayrimenkul değerleme raporu (gayrimenkul ekspertiz raporu) hazırlatılması gerekmekte ve önerilmektedir.